Como determinar o preço de venda da tua casa, em 3 passos

Pôr o preço certo é a decisão mais importante quando vendes casa. Um preço demasiado alto afasta visitas e propostas; um preço demasiado baixo deixa dinheiro em cima da mesa. Estes três passos ajudam-te a chegar a um valor realista.

1. Afasta-te emocionalmente da casa

Por muito tempo e dinheiro que tenhas investido para a tornares “à tua medida”, isso pode valer pouco para quem a vai comprar. As tuas memórias e o tempo bem passado também não entram na conta de quem procura casa. Quem compra interessa-se pelo valor que a casa vai ter na vida dele, não na tua.

Isto nota-se sobretudo em obras muito pessoais: um home cinema no lugar de um terceiro quarto, uma cozinha gourmet desproporcionada à casa, ou um jardim transformado num espaço muito específico. Quem compra pode ter de desfazer essas obras para ter o que precisa, e isso pesa a favor dele na negociação, não a teu favor.

Um sinal de que estás preso emocionalmente ao valor: sempre que alguém sugere um preço mais baixo, a tua primeira resposta é sobre o que gastaste na casa, não sobre o que o mercado está disposto a pagar. Gasto e valor de mercado são coisas diferentes.

2. Faz um estudo comparativo de mercado

Procura casas parecidas com a tua, no mesmo bairro, que estejam à venda ou que se tenham vendido recentemente. Este estudo mostra-te a faixa de preços real do mercado onde a tua casa está inserida, e é a base mais sólida para definires o preço inicial.

Se conseguires, visita algumas casas à venda na tua zona. Vai com os olhos de quem está a comprar, não de quem quer vender, e compara-as com a tua de forma imparcial.

Para comparar de forma mais objetiva, calcula o preço por metro quadrado de cada casa (preço a dividir pela área) e não só o preço total – duas casas com preços parecidos podem ter áreas muito diferentes. Depois ajusta pela diferença de estado de conservação, piso, exposição solar, garagem e ano de construção: nenhuma casa é exatamente igual à tua, por isso o valor que encontras é sempre um ponto de partida, não um número final.

Repara também há quanto tempo essas casas estão anunciadas. Um anúncio parado há muitos meses, sem mudar de preço, costuma ser sinal de que o valor pedido está acima do que o mercado aceita – não é uma referência fiável para o teu preço.

3. Pensa nos serviços que podes juntar à venda

Ajudar o comprador a tratar do financiamento, da papelada ou da mudança pode fazer a diferença entre a tua casa e outra parecida. Estes serviços extra ajudam a justificar o preço e, por vezes, a decidir a favor da tua casa.

Alguns exemplos concretos: teres já os documentos todos reunidos (caderneta predial, certidão de registo, certificado energético), facilitares o acesso a quem está a tratar do crédito do comprador, ou entregares a casa com alguns eletrodomésticos incluídos no preço. Nenhum destes pontos substitui um preço correto, mas, entre duas casas parecidas e com o mesmo preço, costumam inclinar a balança.

Erros comuns ao definir o preço

Dois erros contrários custam dinheiro de formas diferentes.

• Começar demasiado alto “para negociar”: a casa fica parada, perde a atenção de quem procura naquela faixa de preço, e quando finalmente baixas o valor já carrega o estigma de ser uma casa que ninguém quis.
• Baixar o preço por pressa de vender, sem teres feito o estudo comparativo primeiro: pode significar deixar vários milhares de euros em cima da mesa, por teres decidido com medo em vez de com dados.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora a vender com o preço certo?

Varia muito por zona e tipo de casa, mas uma casa bem avaliada costuma gerar visitas e propostas nas primeiras semanas. Se passam vários meses sem nenhuma proposta séria, é um sinal de que o preço está desalinhado com o mercado, não só uma questão de paciência.

Posso mudar o preço depois de já ter anunciado a casa?

Podes, mas uma descida de preço fica visível no histórico do anúncio em alguns portais, o que pode gerar a pergunta “porque é que ninguém a comprou”. Por isso compensa mais acertar o preço bem logo no início do que corrigir depois.

Preciso de uma avaliação profissional antes de definir o preço?

Não é obrigatório, mas uma avaliação de um perito ou a opinião de um agente imobiliário com conhecimento da tua zona ajuda a validar o número a que chegaste sozinho, sobretudo se a tua casa tiver características menos comuns.

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